De wet van New York bepaalt dat vonnissen, evenals eerste en tweede hypotheken, fungeren als pandrechten op onroerend goed. Dit betekent dat zodra een vonnis tegen een klant is ingediend, dit fungeert als een pandrecht op hun onroerend goed, evenals een hypotheek- of home equity-kredietlijn (“HELOC”) pandrecht op het onroerend goed. . Deze fungeren als gedekte schuld die moet worden terugbetaald wanneer een partij hun huis herfinanciert of verkoopt.
Volgens de wet van de staat New York kan een retentierecht alleen worden ‘verwijderd’, wat betekent dat het wordt verwijderd als een pandrecht op onroerend goed en wordt teruggebracht tot een ongedekte schuld, als de eerste en/of tweede hypotheek de waarde van het huis overschrijdt. Bovendien heeft volgens de wet van de staat New York de “homestead-vrijstelling” van $ 50.000 per echtgenoot voorrang op een retentierecht. Daarom, als een eerste en/of tweede hypotheek, plus de woningvrijstelling, de waarde van het onroerend goed overschrijdt, zal een retentierecht worden “gestript”.
Om een retentierecht op een vonnis te verwijderen, moet een verzoekschrift worden ingediend bij de arrondissementsrechtbank waar het vonnis is ingediend en waar het onroerend goed zich bevindt.
In de huidige vastgoedcrisis staan veel huizen “onder water”. Dit betekent dat de waarde van de woning lager is dan de waarde van de eerste of tweede hypotheek.
In de faillissementsrechtbank is het vrij gebruikelijk om een retentierecht op te heffen als het niet wordt gegarandeerd door de waarde van het onroerend goed. Het verwijderen van een retentierecht in de faillissementsrechtbank betekent dat de schuld wordt omgezet in een ongedekte schuld, die ofwel volledig wordt kwijtgescholden in een Chapter 7-faillissement of wordt terugbetaald in een Chapter 13-faillissement voor een paar cent op de dollar.
Een tweede of derde hypotheek kan ook worden ingetrokken via een faillissementsprocedure als het bedrag van de tweede of derde hypotheek “volledig ongedekt” is door het onroerend goed. De faillissementswet in New York bepaalt dat totdat een hypotheek voor 100% is gedekt door onroerend goed, deze kan worden gestript tot een ongedekte schuld. Dit betekent dat als de waarde van de hypotheek van uw klant plus de woningvrijstelling van $ 50.000 per echtgenoot de waarde van het onroerend goed overschrijdt, de tweede of derde hypotheek wordt kwijtgescholden in een faillissement onder hoofdstuk 13.
Tot voor kort was het een partij bij een faillissement niet toegestaan een tweede of derde hypotheek in te trekken in een faillissement van Chapter 7. Een recente zaak beslist door rechter Eisenberg in het Eastern District van New York, Long Island, heeft echter geoordeeld dat een volledig ongedekte tweede hypotheek kan worden kwijtgescholden in een Chapter 7-faillissement.
Als de tweede of derde hypotheek of het retentierecht zelfs maar voor één procent is gedekt door de waarde van het onroerend goed, kan het niet worden teruggebracht tot een ongedekte schuld.
Rechters van faillissementsrechtbanken in Westchester en Hudson Valley (zuidelijk district van New York) moeten nog beslissen of ze rechter Eisenberg zullen volgen bij het schrappen van volledig ongedekte hypotheken in zaken van hoofdstuk 7. In feite hebben twee zaken van het faillissementsgerechtshof zich uitgesproken tegen het strippen van pandrecht in hoofdstuk 7 gevallen.
