In The Wall Street Journal van 9 september 2008 voorspelde ik, naarmate de kennis over de wereldwijde financiële crisis zich verbreedde en verdiepte, dat van de talloze rechtszaken die waren aangespannen door huizenkopers die hoopten hun aanvankelijke pre-build deposito’s terug te vorderen, waarvan degenen met de hoogste kans op succes waren scenario’s waarin de ontwikkelaar het project niet op tijd opleverde.
Hoewel er geen zekere manier is om deze voorspelling te testen, vermoed ik dat het grotendeels waar blijkt te zijn. Neem bijvoorbeeld een recent advies van het Eleventh Circuit – het hoogst bevoegde federale hof van beroep in Florida, dat hielp de toon te zetten voor de laatste golf van rechtszaken over onroerend goed. In Harvey versus Lake Buena Vista Resort, LLC, 2009 WL 19340 (11e Cir. 5 jan. 2009), handhaafde het Elfde Circuit het bevel van de lagere rechtbank tot terugbetaling van aanbetalingen voor de aankoop van een condominium in Orlando, waarbij werd vastgesteld dat de ontwikkelaar het koopcontract had geschonden door de eenheid tijdig. Met name liet het Elfde Circuit de ontwikkelaar geen speelruimte om af te wijken van het beloofde bouwschema van twee jaar. Terwijl de ontwikkelaar slechts vijf dagen na de deadline van twee jaar een certificaat van bewoning verkreeg, oordeelde de rechtbank dat het volgens de wet te laat was, ook al verklaarde de beklaagde dat de extra vijf dagen te wijten waren aan een zaak buiten zijn controle – – de ongewoon trage afhandeling van een noodzakelijke wegenvergunning.
Het is veelzeggend dat het Elfde Circuit bij het bereiken van zijn conclusie een andere kwestie omzeilde waarover de kopers de overhand hadden in de lagere rechtbank – namelijk of de ontwikkelaar de openbaarmakingsbepalingen van de federale Interstate Land Sales Full Disclosure Act (ILSA) had geschonden door zich niet beide te registreren het appartement met het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) en een federaal eigendomsrapport verstrekken aan kopers. Zoals ik eerder heb geschreven, zijn federale rechtbanken merkbaar terughoudend geweest om voor kopers te oordelen over claims die zijn ingediend onder ILSA, waarvan schendingen vaak als hypertechnisch en immaterieel worden beschouwd in gevallen waarin een project anderszins wordt opgeleverd in overeenstemming met de door een ontwikkelaar gestelde beloften.
Aan de andere kant is het gemakkelijk te begrijpen waarom de rechtbanken meer sympathie zouden hebben voor kopers in gevallen waarin de bouw ongerechtvaardigd is vertraagd. De wiskunde is eenvoudig: hoe langer een gebouw onvoltooid blijft, hoe langer de aanbetalingen van een koper vastzitten in een onleefbaar en onverkoopbaar project. En elke dag dat de onroerendgoedmarkt in een historische malaise blijft steken, verergert alleen maar de negatieve kant van de medaille voor de koper. De recente maar niet verrassende uitbarsting van afschermingsacties door geldschieters tegen ontwikkelaars vertelt een algemeen verhaal van bouwers zonder geld om leningen terug te betalen, aannemers of onderaannemers. Dit betekent dat de vele projecten die in het hele land nog moeten worden voltooid, de contractuele voltooiingsdeadlines niet zullen halen – als ze al worden voltooid.
In de praktijk doen kopers met potentiële bouwvertragingen die besloten hebben dat ze het geduld van Job missen er goed aan om hun juridische claims zo snel en resoluut mogelijk in te dienen. Hoewel het uitstellen van de bouw een manier kan zijn om een koopovereenkomst met succes te beëindigen, geldt over het algemeen dat hoe langer men wacht met het ondernemen van juridische stappen, des te groter de kans is dat de ontwikkelaar kan beweren dat de koper – door zijn eigen vertraging – afstand gedaan van alle rechtsvorderingen.
