Disclaimer: Dit artikel is niet bedoeld als juridisch advies. Juridisch advies hangt af van ieders specifieke situatie. Als u een gerelateerd probleem heeft, dient u uw advocaat te raadplegen die in uw land de wet beoefent over uw specifieke situatie. Dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden.
De verantwoordelijke agent leidde ons naar een grote en mooie vergaderruimte. Mijn cliënt ging als eerste zitten. Ik ging op de stoel recht voor haar zitten. Nadat ze me een nerveuze glimlach had gegeven, liet ze haar armen op de koude, glimmende vergadertafel rusten en vouwde ze haar handen ineen en verstrengelde haar vingers.
Ze was duidelijk zenuwachtig…
En ze had nerveus moeten zijn; het was haar eerste keer dat ze onroerend goed kocht. Bovendien kocht ze dat huis tijdens de hausse op de huizenmarkt, toen de onroerendgoedmarkt op zijn gekst was. Wat nog belangrijker is, ze kocht dit huis rechtstreeks van de bouwer – en ze stemde ermee in om haar bouwhypotheekbedrijf de aankoop van het huis te laten financieren en haar bouwbedrijf om de onroerendgoedtransactie te voltooien – wat de dingen meestal ingewikkelder maakt voor nietsvermoedende huizenkopers.
Helaas vertegenwoordigde ik haar niet toen ze haar vastgoedcontract tekende, aangezien ze me pas een paar dagen voor sluitingstijd in dienst nam. (Voor de goede orde, ik adviseer over het algemeen de meeste kopers om hun financiering en eigendoms- / sluitingsagentdiensten te verkrijgen van een partij die geen banden heeft met de bouwer).
De afsluitingsagent bracht een stapel documenten voor de handtekening van mijn cliënt. Hij legde de documenten voor me neer, verliet toen de kamer en sloot de deur achter zich. Natuurlijk was ik daar om elk document te bekijken zodat mijn cliënt haar kon adviseren voordat ze andere documenten ondertekende. De meeste documenten waren correct.
Er was echter één document dat me ernstig zorgen baarde: de akte.
“Heeft iemand u verteld dat als u uw huis binnen 4 jaar verkoopt, u de bouwer een boete van 15% van de verkoopprijs moet betalen?” Ik vroeg het hem nadat ik zijn act had bekeken. Ik was verrast om een dergelijke bepaling in de akte te zien, aangezien ik me niet kon herinneren dat ik een dergelijke vereiste een paar dagen eerder in het onroerendgoedcontract had gezien.
“NEEN!!!!!!” ze reageerde snel. Ze was natuurlijk verrast door mijn vraag.
“Ga je ermee akkoord om de bouwer een boete van 15% te betalen als je het huis binnen 4 jaar verkoopt?” vroeg ik hem, opkijkend van de daad.
“NEEN!!!!!!!!!”
“Daarom raad ik u aan om geen van deze sluitingsdocumenten te ondertekenen en u terug te trekken uit deze sluiting, tenzij de aannemer ermee instemt deze bepalingen uit uw akte te verwijderen…”
Ik riep de titelmakelaar terug de kamer in en vertelde hem dat de sluiting niet zou plaatsvinden tenzij de aannemer ermee instemde de akte te wijzigen. De titulair agent hervatte zijn taken. Hij keerde spoedig terug met een herziene akte.
Vervolgens hebben we de vastgoedtransactie afgerond.
HET PROBLEEM
Begrijp je je daad? Hoe zit het met uw verbonden? Weet je wel wat convenanten zijn? Weet u dat u al uw afsluitingsdocumenten moet zien voordat u afsluit?
Zou je geloven dat de meeste kopers dat niet doen? Zou u geloven dat advocaten die geen onroerend goed uitoefenen dat niet doen?
Als gevolg hiervan kunnen verkopers, net als de verkoper in het bovenstaande scenario, gemakkelijk substantiële verrassingen creëren voor potentiële kopers vanaf de sluitingstafel. Dit geeft verkopers natuurlijk een aanzienlijk voordeel.
Wat erger is, is dat zelfs als de koper de verrassing vangt, de verkoper kan dreigen de aanbetaling van de koper te behouden als de afsluiting die dag niet plaatsvindt. Dit plaatst de koper voor een duidelijk dilemma. Aangezien vastgoeddeposito’s meestal groot zijn, hebben de meeste kopers het gevoel dat ze geen andere keuze hebben dan de afsluitende documenten te ondertekenen.
DE OPLOSSING
Kopers moeten proberen hun belangen te beschermen bij hun sluitingen:
- Vergeet niet om uw afsluitingsagent te vragen om u al uw documenten ten minste 48 uur voor de afsluiting te verstrekken.
- Vergeet niet al uw documenten te lezen. Als je iets niet begrijpt, overweeg dan om een geschikte persoon te vragen om het je uit te leggen.
- Als u iets verdachts ziet in uw afsluitende documenten, overweeg dan om hierover een advocaat in uw rechtsgebied te raadplegen.
- Als u het afsluitingsproces probeert te begrijpen, documenten en/of concepten u overweldigen, overweeg dan om een vastgoedadvocaat in te huren om u bij de transactie te vertegenwoordigen.
- In veel rechtsgebieden kost het inhuren van een vastgoedadvocaat om u te vertegenwoordigen in het afsluitingsproces doorgaans minder dan $ 1.500,00, wat voor veel mensen minder is dan een maand hypotheekbetaling. Dit is een kleine investering om de investering die u doet in uw nieuwe woning te beschermen.
