Ik heb zo lang lange documenten gelezen die zijn ingediend als verklaringen van erfdienstbaarheden en verbonden, dat mijn ogen instinctief in opstand terugdraaien bij de herkenning van de bekende stapel papier. Deze instrumenten komen vooral veel voor in winkelcentra en kantoor- en industrieparken, maar ook in projecten voor gemengd gebruik waarin een verscheidenheid aan commerciële productsoorten is verwerkt. Ze leggen de eigenaar op onderhoud en reparatie, schoonmaak na brand of een andere ramp, verzekering van de gemeenschappelijke ruimte van elk perceel en andere diverse verplichtingen met betrekking tot hun respectieve percelen. In aangiften wordt gewoonlijk, via de Aangever, ernstig gedreigd met schending van een of andere verplichting, waaronder het verzuim van een eigenaar om de Aangever of een andere tussenkomende eigenaar (hier “tussenpersoon” genoemd) terug te betalen als hij moet ingrijpen en onderhoud moet plegen, reparaties, schoonmaak, betaling van achterstallige belastingen of bijzondere aanslagen, toekenning van een aansprakelijkheidsverzekering enz. Het instrument bepaalt over het algemeen dat het niet vergoeden van de belanghebbende voor het herstellen van de wanorde die is verwaarloosd door de niet-meewerkende of niet-betrokken landeigenaar, een reden zal zijn om een pandrecht op het perceel van de onverlaten op te leggen dat “kan worden afgeschermd op de manier van ‘het voorrecht van een monteur’. Hier is het. een illustratie:
Elk bedrag dat onbetaald blijft op grond van artikel (nummer) of sectie (nummer), samen met rente berekend op drie procent (3%) boven het hoofdtarief dat in rekening wordt gebracht door Wells Fargo Bank, NA, of een opvolger daarvan, of op dat moment hoogste jaarlijkse rentevoet toegestaan door de wet (wat het laagste is), kan worden gegarandeerd door een pandrecht op het perceel van de in gebreke blijvende eigenaar en kan worden geperfectioneerd in overeenstemming met de wetten van de staat Arizona, welk pandrecht de voorrang van eigendom van deze overeenkomst behoudt en kan worden verbeurd verklaard binnen één (1) jaar vanaf de datum waarop het pandrecht is geperfectioneerd.
Dat klinkt erg indrukwekkend, ook al beschrijft deze tekst niet het soort voorrecht dat voor ogen staat. Ik denk echter dat dit een totaal niet-afdwingbaar verkooppraatje is, ondanks de verheven verklaring van hersteldoel. Eerste punt: de manier van perfectie van privileges blijft onuitgesproken, misschien met een goede reden. Er zijn in Arizona slechts twee manieren om een retentierecht op commercieel onroerend goed te perfectioneren (met uitzondering van onderpanddeposito’s en een aankoopcertificaat dat een retentierecht creëert voor de terugbetaling van eigendomsbelastingen en aanslagen “gefinancierd”) die geldig eigendom zijn van een niet-gouvernementele entiteit – via de Mechanic’s Lien-artikelen en de hypotheek- / trustakte-artikelen. Ik kan in een notendop over deze laatste weg voor het privilege van een wannabe beschikken. Een consensueel pandrecht op onroerend goed moet worden ondertekend door de eigenaar of door iemand die wettelijk bevoegd is om dit namens die eigenaar te doen. Het enkele feit dat hij deelneemt aan een grotere vastgoedontwikkeling die wordt beheerst door CC&R’s – assertief als ze zijn – vormt geen concessie van autoriteit door een landeigenaar die voldoende is om een tussenpersoon zijn feitelijke advocaat te maken om de registratie van een claim te legitimeren. , hypotheekvorm pandrecht.
Tweede punt: men neemt aan, aangezien er geen “volmacht-trustakte” beschikbaar is voor een mede-eigenaar in een “beperkte” commerciële ontwikkeling, dat iemand een pandrecht als dit perfect en afdwingbaar overwoog onder het retentierecht van onze staat in hoofdstuk 7. van titel 33 van de herziene statuten van Arizona. Op het eerste gezicht wordt verder aangenomen dat de benadeelde interveniënt eerst een kennisgeving indient en een retentierecht claimt, gevolgd door gerechtelijke stappen die moeten worden ondernomen binnen de in de verklaring gespecificeerde tijd na de datum van registratie van een dergelijke kennisgeving. Oeps. Apollo 13 in Houston, we hebben een probleem.
Probleem 1: De pandrechtstatuten van de monteur (ARS §33-992.01(B)) vereisen, “als een noodzakelijke voorwaarde voor de geldigheid van een retentierecht”, dat de eigenaar 20 dagen van tevoren op de hoogte wordt gesteld, bij elke hoofdaannemer of constructie geldschieter. Zie ook ARS §33-981(D). Er is één kleine, zeer beperkte uitzondering op deze eis: de onderaannemer die zich fysiek op het perceel bevindt waar het werk wordt uitgevoerd. Dus stel dat de verklaring vereist, in het geval van een claim, dat de getroffen eigenaar van dat beschadigde perceel reparaties moet uitvoeren of “de upgrades moet schrapen” om een doorn in het oog te verwijderen. Als de nalatige huisbaas dit niet doet en de hulpverlener ervoor zorgt, tenzij de behulpzame huisbaas zelf fysiek het werk op het land doet, is er geen recht om het retentierecht van de monteur af te dwingen, ongeacht wat de verklaring zegt. Kijk eens naar Performance Funding, LLC v. Arizona Pipe Trade Trust Funds, 203 Ariz. 21, 49 P.3d 293, een beslissing van het Arizona Court of Appeals uit 2002, voor het (momenteel) laatste woord over deze uitzondering die beperkt is tot het voldoen aan de vereisten van de staat. 20 dagen opzegtermijn servicestatus.
Het tweede probleem betreft het tijdelijke aspect van het toepassen van het wannabe-privilege dat in de verklaring wordt beschreven; terwijl CC&R-schrijvers elk gewenst tijdsbestek kunnen kiezen waarbinnen de interveniënt terugbetaling kan eisen van de ongelovige eigenaar, zullen de rechtbanken van Arizona de eiser niet tevreden stellen tenzij ze de tijdslimiet halen. waarvan ik betwijfel of dat het geval is. In het Arizona Department of Water Resources v. Rail N Ranch Corporation, 156 Ariz. 363, 752 P.2d 16 (1987), sloot ons Hof van Beroep DWR uit toen het na twee jaar probeerde beslag te leggen op een ontluikend retentierecht onder de staatswet, op voorwaarde dat “het retentierecht (van het departement) de kracht en het effect zal hebben retentierecht van een monteur” en “kan op dezelfde manier in beslag worden genomen”. Ja, natuurlijk oordeelde de rechtbank – hoewel de wetgevende macht van Arizona bepaalde bepalingen van retentierechtstatuten van monteurs “door verwijzing” mag “opnemen”, kan DWR zijn eigen verjaringstermijn van uitvoering niet vervangen, die onverenigbaar is met het “opgenomen” wettelijke regime. Als u uw klacht niet indient binnen 180 dagen na het registreren van uw claim voor retentierecht, zoals vereist door de retentierechthandhavingswet van monteurs, bent u te laat. (Merk echter op dat het hof van beroep het retentierecht van de DWR vanaf het begin niet ongeldig heeft verklaard; het heeft alleen de voortijdige toepassing van het vermeende retentierecht door de afdeling verworpen.)
De derde vraag is of het fantastisch is om te geloven dat een belanghebbende retentierechten uit titel 33 hoofdstuk 7 kan gebruiken onder secties 33-983(A) of -987 van de ARS (onder voorbehoud van naleving van een opzegtermijn van 20 dagen, enz.) voor deze fundamentele reden: beide statuten bepalen dat “een persoon die werkt” op de partij van iemand anders een retentierecht kan afdrukken. De woorden ‘aannemer’, ‘onderaannemer’ en ‘architect’ – bevoegde personen – komen overal in hoofdstuk 7 voor; daarom heeft de wetgever het onderscheid begrepen tussen individuen en bedrijven die een vergunning hebben en degenen die dat niet zijn. Dit is wat het Hof van Beroep oordeelde in Performance Funding, LLC v. Arizona Pipe Trade Trustfondsen; syndicaatsfondsen hoefden niet te worden geautoriseerd om het pandrecht af te drukken, hoewel ze niet konden afdwingen wat ze hadden gestort.
Dus kunt u iets doen aan deze CC&R-puinhoop en tot leven brengen wat een onafdwingbare bepaling in uw verklaring lijkt te zijn? Welnu, moet u nog meer doen in Arizona, als een indiener of andere eigenaar die onderworpen is aan CC&R, tussenpersoon een geldelijk oordeel kan krijgen over een niet-terugbetalingsvordering, en dat retentierecht kan registreren tegen de ongelovige eigenaar, om te bezwaren zijn titel totdat de interveniënt is betaald? Het is niet voldoende om een ”retentieverklaring” achter te laten (ervan uitgaande dat de tussenpersoon een instrument registreert waarin in de kennisgeving van retentierecht wordt vermeld dat het is gebaseerd op ARS 33-983(A) of -987, en dat de betekening van de kennisgeving van 20 dagen is correct is gedaan, samen met de tekst van de aangifte) als een wolk boven de eigendomsakte van de andere eigenaar uitsteekt. Volgens het gewoonterecht wordt het retentierecht, zodra het vervalt (na zes maanden zonder vervolging), als niet-afdwingbaar beschouwd en wordt het een “ongegrond retentierecht” volgens de bepalingen van ARS-sectie 33-420.
