Sectie 1494 van het Maltese burgerlijk wetboek (hoofdstuk 16 van de wetten van Malta) definieert erfpacht als volgt:
“De erfpacht is een contract waarbij een van de contracterende partijen aan de andere, voor altijd of voor een tijd, een gebouw verleent in ruil voor een huur of een bepaalde grondhuur die de laatste zich verbindt te betalen bij de eerste, hetzij in geld of in natura, als erkenning van ambtstermijn.
Erfpacht is typerend voor continentaal (Europees) recht en niet voor Engels recht. Dit is heel anders dan het leasen of huren van een woonhuis of land. In tegenstelling tot de erfpacht is de erfpacht namelijk een echt recht dat verbonden is aan de grond waarop het contract betrekking heeft en niet aan de persoon die dit recht contracteert. Daarentegen is de erfpacht, die een persoonlijk recht is, niet verbonden aan de grond of aan het toegekende woonhuis, maar alleen aan de persoon die de pacht ontvangt. De juridische implicaties van deze verschillen zijn aanzienlijk, vooral met betrekking tot de rechten en plichten van de contractpartijen.
Het erfpachtcontract moet worden opgemaakt bij authentieke akte voor een notaris. Het zou nietig zijn als het zou zijn gemaakt door middel van een schrijven onder persoonlijke handtekening. De huurovereenkomst daarentegen kan onderhands worden ondertekend en heeft kracht van wet. Het erfpachtcontract kan tijdens de duur van de erfpacht niet worden gewijzigd. Als de erfpachtcanon eenmaal is vastgesteld, kan deze niet meer worden gewijzigd.
Sectie 1494 bevat drie sleutelzinnen die moeten worden verduidelijkt:
L. voor altijd of voor een tijd
Er zijn twee soorten erfpacht: eeuwigdurende erfpacht en tijdelijke erfpacht. De eerste is een betaling die jaarlijks moet worden gedaan met de wettelijke optie van aflossing. De aflossing geeft het land in volle eigendom terug. De tijdelijke erfpacht daarentegen is een contract van meerdere jaren. (Gewoonlijk is in Malta het meest voorkomende aantal jaren 17, 21, 99 en 150.)
ii. gedeclareerde jaarlijkse huur of landhuur
De “canone” of huur moet op straffe van nietigheid in het contract worden vermeld en moet jaarlijks worden betaald aan de dominus, dat wil zeggen aan de eigenaar van het huis.
iii.
De utilista erkent het feit dat hij legaal van dit pand kan genieten en moet de dominus erkennen als de echte eigenaar van dit pand.
Het erfpachtcontract is een contract sui generis waarbij de dominus, de ware eigenaar van het onroerend goed, tijdelijk al zijn eigendomsrechten verliest. Deze rechten en plichten gaan gedurende deze periode over op de “utilita”, de begunstigde van een dergelijke subsidie. Bij het verstrijken van het contract zal het eigendom, met alle verbeteringen daaraan, terugkeren naar de dominus en zal er geen recht zijn om de erfpacht te verlengen.
In het verleden werden erfpacht verleend door landeigenaren aan boeren die voor het land zorgden. Soms zou de afspraak zijn dat de boer als erkenning, in plaats van geld te betalen, een deel van de producten, oogst of fruit van dat land aan de dominus zou leveren.
De rechten en plichten van eigendom berusten tijdens de werking van de erfpacht bij de utilista en niet bij de werkelijke eigenaar. Artikel 1507 bepaalt dat de utilista gehouden is tot het nakomen van alle verplichtingen die de wet oplegt aan de eigenaren van gebouwen of gronden. Dit toont de verantwoordelijkheid aan die de utilista heeft wat betreft het onderhoud van het pand. Hij moet deze goederen behandelen alsof ze hem toebehoren. Indien de nakoming van deze verplichting echter aanzienlijke kosten met zich meebrengt, kan de utilista de eerste kamer van de burgerlijke rechtbank verzoeken de dominus te verplichten een deel van de kosten bij te dragen. In een dergelijk geval zal de rechter in de eerste plaats rekening houden met de door partijen gesloten huurovereenkomst, de resterende duur van de concessie, de hoogte van de grondhuur en andere voor de vordering relevante omstandigheden.
De utilista heeft een zeer ruim recht om te beschikken over eigendommen die onder erfpacht staan; hij kan over de erfpacht beschikken door middel van een openbare akte die ofwel een akte tussen levenden kan zijn, d.w.z. gedaan tijdens zijn leven, of causa mortis, d.w.z. gedaan na zijn dood, in dit geval door middel van een testament. De utilista kan de erfpacht voor een bepaald bedrag aan een derde verkopen. Het is duidelijk dat hij de rest van de erfpachtperiode zal verkopen. Daarnaast kan hij de woning weer schenken onder erfpacht, ook wel sub-erfpacht genoemd, in welk geval hij zelf erfpacht ontvangt.
Voor een dergelijke vervreemding van eigendom is in geen van beide gevallen de toestemming of instemming van de dominus vereist. Daarnaast gaan de rechten en plichten van de utilista bij overdracht over op de nieuwe utilita of sub-emphytheuta. Deze laatste wordt pas de nieuwe gebruiker nadat de dominus hem herkent. Tenzij wordt erkend dat de nieuwe gebruiker niet in staat is zijn contractuele verplichtingen na te komen, kan de dominus hem niet weigeren te erkennen. In het geval dat de dominus de nieuwe gebruiker weigert te erkennen, blijft deze voor de betaling van de erfpacht toch persoonlijk verbonden aan de eerste.
Voor de duur van de werking van de erfpacht heeft de utilista het recht “de oppervlakte van het gebouw te wijzigen, op voorwaarde dat dit geen aantasting veroorzaakt” (artikel 1506, tweede lid). Dus als de utilista meer wil bouwen of meer wil toevoegen aan de structuren die al op het perceel staan, kan dat. Bovendien heeft hij recht op elke “schat” die hij op dergelijk onroerend goed kan vinden. De dominus heeft geen recht op een aandeel.
Wanneer de erfpacht vervalt, is de utilista wettelijk verplicht om het land of gebouw terug te geven met alle verbeteringen die zijn aangebracht gedurende de jaren dat het pand onder erfpacht stond.
