Waar je ook woont in Noord-Amerika, je moet humoristische vignetten hebben gezien die een niet zo betrouwbare makelaar in onroerend goed afbeelden die van plan is een huis te verkopen aan een onschuldig ogend stel. Mijn favoriete vignet, waar ik vandaag nog steeds om moet lachen, dateert van een paar jaar geleden toen ik onroerend goed beoefende bij United Realty. Het ging over een makelaar in Pompeii, met een koffer in de hand, die ergens rond 100 voor Christus een huis verkocht aan een oud Romeins echtpaar. Het huis kijkt uit op de Vesuvius. Er komt een zwarte, dreigende, onheilspellende rookpluim uit de top van de vulkaan, en het Romeinse stel kijkt enigszins geschrokken op als de makelaar – met een grote glimlach op zijn gezicht – de clou lanceert: “Bovendien, met zo’n uitzicht wat kan er fout gaan”!
Wat doe je precies als je een “contract” tekent? De term “contract” betekent een belofte of reeks beloften die door de ene persoon aan de andere zijn gedaan en die de rechtbanken zullen afdwingen. Een contract kan een aantal beloften of “voorwaarden” bevatten die door beide partijen moeten worden nagekomen. De persoon die de belofte doet, wordt de ‘promisor’ genoemd en de persoon die die belofte kan afdwingen, wordt de ‘promissary’ genoemd. Als het contract meerdere wederzijdse beloften bevat, is elke partij zowel een belofte als een belofte. Contracten voor de aan- en verkoop van grond en belangen in grond bevatten meestal veel wederzijdse beloften. Contracten zijn een cruciaal onderdeel van elke zakelijke transactie, maar niet zoveel als in onroerend goed. Sommige contracten worden bijvoorbeeld mondeling gesloten, terwijl andere worden gesloten door een eenvoudige briefwisseling of zelfs e-mails. Dit is niet het geval in onroerend goed, waar de wet vereist dat contracten worden opgesteld in over het algemeen langdurige juridische vormen om onzekerheid en dubbelzinnigheid te voorkomen en om bindend te zijn.
Een contract heeft zeven essentiële elementen:
Bieden.
Aanvaarding.
Overweging
Wettelijke bedoeling.
Vermogen.
Juridisch onderwerp.
Oprechte toestemming.
Elk van deze elementen moet aanwezig zijn om een contract bindend en afdwingbaar te maken. Laten we ze afzonderlijk bekijken.
BIEDEN
Een aanbod is de belofte van de ene partij aan de andere. Behalve in onroerend goed waar het aanbod schriftelijk moet zijn, kan een bod in welke vorm dan ook worden gedaan. In alle gevallen moet echter een aanbod in duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen worden gedaan. Als er meer dan één interpretatie aan een aanbod kan worden gegeven, zal geen van beide interpretaties door de rechtbanken worden gevolgd. Er zijn “unilaterale” en “bilaterale” aanbiedingen. Aanbiedingen om onroerend goed te kopen zijn bilateraal, dat wil zeggen dat ze de uitwisseling van wederzijdse beloften bevatten.
Een bod wordt niet voor altijd gedaan. Deals kunnen worden afgerond wanneer alle wederzijdse beloften zijn vervuld. Of ze kunnen verlopen als ze niet tijdig worden geaccepteerd. Of ze kunnen worden vrijgelaten, als een van de partijen zijn belofte niet of niet kan nakomen. Aanbiedingen kunnen ook na aanvaarding worden herroepen, tenzij in een bepaling van de aanbieding is vermeld dat herroeping niet is toegestaan. – zoals nu het geval is in British Columbia voor grondaanbiedingen. Een “tegenbod” is gewoon een aanbod van de ontvanger aan de aanbieder. Het rechtsgevolg van een tegenbod is het beëindigen van het oorspronkelijke aanbod en het vervangen van het bod van de ontvanger. Concreet betekent dit dat als het tegenbod niet wordt aanvaard, de ontvanger niet kan proberen het eerste bod te accepteren, tenzij het opnieuw wordt aangeboden door de aanbieder. Dit is een vaak over het hoofd gezien punt in onroerend goed, dat veel tranen heeft gebracht.
AANVAARDING
De aanvaarding moet, net als het aanbod, in duidelijke bewoordingen worden gedaan. Het moet een positieve daad zijn. Een aanbod kan bijvoorbeeld niet zeggen: “Als ik niets van je hoor, ga ik ervan uit dat je het hebt geaccepteerd”. Niets doen zal nooit worden beschouwd als een wettelijke aanvaarding. De rechtsregel is dat waar een aanbod volgens de wet schriftelijk moet zijn, aanvaarding ook schriftelijk moet zijn om het aanbod een bindend contract te laten worden. Dat is het geval in onroerend goed. Een aanvaarding is pas van kracht nadat deze aan de aanbieder is meegedeeld. Communicatie kan plaatsvinden door “onmiddellijke middelen”, zoals in het geval van communicatie per telefoon, teleprinter of fax, of door elektronische post of persoonlijke bezorging en door “niet-onmiddellijke middelen”, zoals post. De wet geeft de aanbieder de verantwoordelijkheid om aan te geven hoe hij wil dat het aanbod wordt aanvaard. Als de Aanbieder kiest voor een methode zoals slow courier, dan neemt de Aanbieder het risico van dat type dienst (zoals verkeerde levering) voor zijn rekening.
OVERWEGING
Voor een aanbod en een aanvaarding om een contract te vormen, moet er een overweging zijn of moet het contract onder zegel worden ondertekend. Tegenprestatie wordt gedefinieerd als “een recht, voordeel of winst toekomend aan de belofte of een onthouding, letsel, verlies of andere aansprakelijkheid geleden door de ontvanger van de belofte.” Dit betekent dat de partij die het contract probeert af te dwingen iets moet hebben “betaald” in ruil voor de belofte van de andere partij. De tegenprestatie moet reële waarde hebben, maar het hoeft geen geld te zijn. Zo is een onderlinge uitwisseling van toezeggingen een overweging op zich.
WETTELIJKE INTENTIE
Wil een persoon gebonden zijn aan een contract, dan moet hij serieus van plan zijn wettelijke verplichtingen te creëren. Het uitnodigen van een gast voor een etentje wordt bijvoorbeeld normaal gesproken niet beschouwd als een contract dat bedoeld is om wettelijke verplichtingen te scheppen. De wet gaat ervan uit dat er sprake is van opzet in een contract met volslagen vreemden. Aan de andere kant, als het contract tussen familieleden is, gaat de wet ervan uit dat er geen intentie is om zo verwant te zijn (niet-zakelijke transactie). Dit vermoeden kan echter worden weerlegd als er bewijs is van het tegendeel.
VERMOGEN
Zelfs als alle bovengenoemde essentiële elementen aanwezig zijn, kan een contract nog steeds nietig, vernietigbaar of onwettig zijn. Een nietig contract is een contract dat volgens de wet nooit heeft bestaan. Een vernietigbaar contract is iets anders: het bestaat totdat het wordt verworpen door een van de partijen. Een onwettig contract is een contract dat is gesloten voor een onwettig doel en dat daarom altijd nietig is. Voorbeelden van vernietigbare overeenkomsten zijn overeenkomsten die zijn aangegaan wanneer een van de partijen een kind is, d.w.z. minderjarig of nog niet meerderjarig is. In dit geval kan het contract door de minderjarige worden opgezegd. Evenzo, wanneer een van de partijen wettelijk vervreemd is, is het contract vernietigbaar. Een speciaal geval is een contract dat is bedongen wanneer een van de partijen een naamloze vennootschap of een naamloze vennootschap is. Er moeten eerst drie vragen worden beantwoord voordat het contract afdwingbaar kan zijn: 1) of het bedrijf daadwerkelijk bestaat en 2) of het de bevoegdheid heeft om het contract aan te gaan en 3) of de persoon die namens het bedrijf tekent, in feite is de tekenbevoegde.
WETTELIJK ONDERWERP
Afgezien van overduidelijk illegale contracten, zoals bijvoorbeeld contracten voor het plegen van een misdrijf of misdrijf tot voor kort hier in British Columbia, werden bepaalde andere soorten contracten als illegaal beschouwd. Tot het midden van de jaren tachtig werden bijvoorbeeld contracten voor de verkoop van land die op een zondag waren gesloten, beschouwd als een schending van artikel 4 van de zondagswet (nu ingetrokken) en daarom onwettig en nietig. Het Hooggerechtshof van Canada heeft sindsdien geoordeeld dat de toepassing van Sectie 4 – inderdaad de hele Lord’s Day Act – ongrondwettelijk is omdat het inbreuk maakt op de vrijheid van geweten en godsdienst die wordt gegarandeerd door het Canadese Handvest.
ECHTE TOESTEMMING
Als een van de partijen een verkeerde voorstelling van zaken geeft of als het contract een inherente fout bevat, is het contract mogelijk nog steeds niet bindend. Een verkeerde voorstelling van zaken is per definitie een verklaring die onjuist is en die een van de partijen ertoe moet hebben gebracht het contract aan te gaan. Een verkeerde voorstelling van zaken kan onschuldig, nalatig of frauduleus zijn en er zijn verschillende rechtsmiddelen beschikbaar voor de partij die schade lijdt door de aard van de verkeerde voorstelling van zaken. Als de vertegenwoordiging onschuldig is, kan de partij aanklagen voor ontbinding van het contract. In het geval van nalatige of frauduleuze verkeerde voorstelling van zaken kan de getroffen partij ook een schadevergoeding eisen. Hoewel een verkeerde voorstelling van zaken vereist dat er een verklaring wordt afgelegd, kan stilte in onroerend goed ook leiden tot een vorm van verkeerde voorstelling van zaken. Het bekendmaken van verborgen gebreken is hier een voorbeeld van: het niet bekendmaken van verborgen gebreken door de verkoper heeft op zichzelf geen invloed op de instemming van de partijen, maar heeft gevolgen die vergelijkbaar zijn met die van een valse aangifte.
In geval van inherente fout bestaat er geen echte instemming van de partijen. De logica achter dit idee is dat de partijen onderhandelden over een ander object dan in het contract was vastgelegd. Een specifiek type fout wordt soms “non est factum” genoemd, Latijn voor “het is niet mijn daad”. Dit gebeurt wanneer een persoon een documentvorm uitvoert en denkt dat het document iets anders is. Zowel dwang als ongepaste beïnvloeding hebben invloed op het element van echte toestemming van een contract. Dwang treedt op wanneer een persoon gedwongen wordt om het contract tegen zijn wil aan te gaan. Als gevolg hiervan zal de rechtbank de overeenkomst naar believen vernietigbaar verklaren. Ongepaste beïnvloeding daarentegen is subtieler. Net als dwang leidt het ertoe dat een partij zijn vrije wil om uit te besteden verliest. Het komt echter vaker voor wanneer een persoon zich in een superieure of dominante positie bevindt ten opzichte van een ander en deze invloedrijke positie gebruikt om de ander ertoe te brengen het contract aan te gaan. Nogmaals, als ongepaste beïnvloeding wordt gevonden, is het contract vernietigbaar naar keuze van de onschuldige partij.
Luigi Frascati
http://www.luigifrascati.com
Vastgoed kroniek
