“Hallo, mijn naam is James…James Bond en ik ben…nou…een makelaar”. In de regio Greater Vancouver is er te allen tijde een overvloed aan beroemde makelaars geweest, althans beroemd bij naam.. Naast James Bond en natuurlijk mijn eigen achternaam (“Frascati” is een van de beroemde wijnen van Italië en de zevende heuvel van Rome), hebben we agenten gehad van het kaliber Omar Sharif, Vera Cruz, Charlie F. Brown en een zekere Giuseppe Mussolini (je kon hem op straat spotten want hij droeg steevast een zwart shirt en had die bepaalde krijgshaftige… hoe zeg je dat… ganzenpas… ). Om nog maar te zwijgen van Yuri Gagarin (geen familie van de astronaut), Carl Marx, Richard (Dick) Nixon en – jawel – Douglas MacArthur (een badass…) met zijn nieuwe vriend John Yamamoto, om er maar een paar te noemen. . En, trouw aan de oosterse traditie die deze hoek van het land kenmerkt, hebben we herhaaldelijk een Ding Dong, een King Woo Kong en een Sing T. Sing, een Wu Win-chi Wu (die de initialen WWW ) en twee Ho Chi Minh. De langste naam die ik ooit ben tegengekomen is Guillermo Oreporemotichovea (maar zijn vrienden noemden hem ‘Cy’…geen wonder) en de meest memorabele slagzin die ooit door een makelaar is aangenomen, behoort tot een makelaar van de naam van Bob Bye (nu vermist, mogelijk door verhongering…) die vroeger advertenties in de krant plaatste zoals “List with Bob Bye – The Guy with the Tie”. Maar ondanks de verscheidenheid aan namen en achtergronden, moeten alle agenten – vooral in onroerend goed – zich houden aan de axioma’s van het agentuurrecht als het gaat om het vervullen van hun professionele mandaten.
Een agent is een persoon die bevoegd is om namens een andere persoon op te treden. De persoon voor wie hij optreedt wordt zijn Mandator genoemd. Doordat de gemachtigde een door de lastgever verleende bevoegdheid heeft, kan hij een rechtsbetrekking tussen de lasthebber en een derde tot stand brengen. Zo mag een inkoopagent namens zijn principaal goederen bestellen bij een derde, mits de aankoop plaatsvindt binnen de bevoegdheid van de agent. In dit geval moet de principaal voor de goederen betalen omdat hij feitelijk door de agent is gebonden in een contract met de derde partij. De agent daarentegen is geen partij bij het contract.
De relatie tussen een agent en zijn principaal komt tot stand bij contract. Volgens het agentuurcontract is de agent bevoegd om bepaalde dingen te doen in plaats van zijn principaal. In ruil voor de dienst die de agent levert om namens zijn principaal op te treden, betaalt de principaal de agent een vergoeding of provisie. Agenten zijn geen werknemers. Het onderscheid tussen een agent en een werknemer is de mate van controle en de wijze van compensatie. Een principaal vertelt de agent wat hij wil en laat het aan de agent over om het resultaat te krijgen. Een werkgever daarentegen vertelt de werknemer wat hij moet doen en hoe hij dat moet doen. Bovendien wordt de agent meestal beloond via een commissie die pas wordt betaald als hij het resultaat rapporteert. Een werknemer daarentegen verwacht gecompenseerd te worden voor het aantal gewerkte uren, of het resultaat nu behaald wordt of niet. Makelaars zijn een speciaal soort makelaar. Een makelaar treedt op namens zijn principaal, bijna altijd de verkoper, maar kan ook optreden namens een koper en kan onder bepaalde beperkingen feitelijk optreden namens de verkoper en de koper tegelijkertijd. Het contract waarin de voorwaarden van de machtiging die door een verkoper aan de makelaar is gegeven, zijn vastgelegd, wordt het aanbiedingscontract genoemd. Met de Koper wordt de naam de Agentuurovereenkomst van de Koper.
Afhankelijk van de bewoordingen van de contractuele overeenkomst tussen de principaal en de agent, valt de aan de agent verleende handelingsbevoegdheid in een of meer van de volgende categorieën. De bevoegdheid van de agent om op te treden kan zijn Nadrukkelijk, impliciet, door bekrachtiging, gebruikelijken klaarblijkelijk.
Geef autoriteit uit
Uitdrukkelijke machtiging is de machtiging die door het contract aan de agent wordt gegeven. Het contract kan schriftelijk of mondeling zijn. Makelaars krijgen meestal uitdrukkelijke toestemming op grond van een noteringsovereenkomst en hier in British Columbia moeten alle noteringsovereenkomsten met betrekking tot land of een belang in land (zoals een huurovereenkomst) schriftelijk zijn om afdwingbaar te zijn, in overeenstemming met de Real Estate Services Act. . Het moet duidelijk zijn dat een noteringsovereenkomst geen contract is voor de verkoop of overdracht van een belang in grond, maar eerder een overeenkomst door en waarbij de ene partij (de agent) ermee instemt een belang in grond op de markt te brengen en de andere partij (de opdrachtgever) ermee instemt om uiteindelijk een commissie te betalen.
Impliciete autoriteit
Zelfs wanneer specifieke woorden worden gebruikt in de uitdrukkelijke machtiging, kan een functionaris zich in omstandigheden bevinden waarin de handelingen die hij wil verrichten niet door die woorden worden gedekt. Het is soms mogelijk om autoriteit uit specifieke woorden te impliceren. In het bijzonder zou een agent een impliciete bevoegdheid hebben om iets te doen als hij geen andere keuze heeft dan dit te doen om zijn uitdrukkelijke bevoegdheid te vervullen. Zo mag de bevoegdheid van een makelaar alleen zijn om een bepaald stuk grond of een bepaald huis voor zijn opdrachtgever te verkopen. Het kan zijn dat de makelaar de woning wil laten zien aan potentiële kopers terwijl de eigenaar weg is. Als de makelaar niet de bevoegdheid had om dit te doen, zouden hij en eventuele potentiële kopers indringers zijn en daarom aansprakelijk jegens de eigenaar voor schade. Omdat het tonen van een onroerend goed noodzakelijk is en bijkomstig is voor de voltooiing van een verkoop, kan de makelaar autoriteit impliceren die dicht bij zijn uitdrukkelijke autoriteit ligt, op voorwaarde dat niets in het contract anders vermeldt.
Autoriteit door bekrachtiging
Soms kan een bevoegdheid met terugwerkende kracht worden gecreëerd. Wanneer een agent bijvoorbeeld namens zijn principaal een contract aangaat, maar het contract buiten de uitdrukkelijke bevoegdheid van de agent valt, kan hem in het verleden toestemming worden verleend. Dit gebeurt door middel van bekrachtiging. Als de principaal er achteraf mee instemt gebonden te zijn door de ongeoorloofde handelingen van zijn agent, heeft hij het contract bekrachtigd. Het eindresultaat is daarom dat de principaal gebonden is aan het contract alsof de agent in de eerste plaats zo geautoriseerd was.
Gewone autoriteit
Gewone autoriteit ontstaat wanneer een agent door de principaal wordt vastgehouden om in een bepaalde transactie op te treden en die transactie wordt beheerst door de “gebruiken van het vak”. In dit geval wordt de principaal geacht ermee te hebben ingestemd dat de agent handelt in overeenstemming met dergelijke gewoonten, zolang deze wettig en redelijk zijn en de principaal niet anders heeft aangegeven.
schijn van bevoegdheid
Bovendien kan een agent in bepaalde omstandigheden zijn principaal binden aan een derde, zelfs als hij daartoe niet bevoegd was. Dit gebeurt wanneer een principaal op een zodanige manier heeft gehandeld dat hij anderen doet geloven dat zijn agent de macht heeft om bepaalde handelingen namens hem te verrichten. Als de derde partij met de agent handelt in de overtuiging dat de agent de vertegenwoordigde autoriteit heeft, wordt dit schijnbare autoriteit genoemd.
Over het algemeen kan iedereen met gezond verstand optreden als agent, aangezien de agent niet de contractuele capaciteit hoeft te hebben die de principaal moet hebben (zie mijn artikel getiteld ‘Basisprincipes van contractenrecht’ voor meer informatie). Dienovereenkomstig kan een minderjarige agent (d.w.z. een agent onder de meerderjarigheid) onderhandelen over een bindend contract tussen de principaal en een derde partij. De minderjarige agent is echter partij bij de agentuurovereenkomst en zou dus zijn eigen onvermogen om te contracteren kunnen gebruiken om de agentuurovereenkomst met zijn eigen principaal te beëindigen.
Luigi Frascati
