In het begin stonden makelaars in onroerend goed bekend als tussenpersonen en de opters. In die tijd was het gebruikelijk dat een tussenpersoon op de hoogte was van een onroerend goed dat te koop stond, maar dit geheim hield voor andere tussenpersonen. Het was voor deze tussenpersonen moeilijk om een vergoeding te krijgen voor hun diensten, zodat ze hun toevlucht namen tot tactieken die niet altijd in het beste belang van hun verkoper waren. Optieverkopers waren daarentegen over het algemeen succesvoller in het innen van hun vergoedingen omdat ze het eigendom van de verkoper op a Aankoopoptie, verkoop het onroerend goed aan een koper voor meer dan het optiebedrag, betaal de optieprijs aan de verkoper en zak de rest in eigen zak.
De eerste activiteiten van makelaardij in onroerend goed waren losjes georganiseerd en maakten gebruik van makelaardijmethoden die vaak oneerlijk en fraudegevoelig waren en profiteerden van verkopers en kopers. Uiteindelijk werd een nieuw concept ontwikkeld dat de makelaar in onroerend goed een agent is en een fiduciaire plicht heeft jegens de verkoper en betaling ontvangt voor zijn diensten. Dit nieuwe concept heeft de relatie tussen verkoper en makelaar naar een hoger service- en plichtsniveau gedwongen. Het stelde makelaars ook in staat om eigendommen te koop aan te bieden met behulp van contracten. Deze contracten zijn wat we nu lijsten noemen. De eerste vormen van aankondigingen die we belden openstaande lijsten. Open notering is een soort niet-exclusieve noteringsovereenkomst die een makelaar in onroerend goed machtigt om een onroerend goed te koop aan te bieden, een koper te vinden en betaald te worden voor diensten bij het sluiten van die transactie.
Andere makelaars kunnen ook aanbiedingen hebben voor hetzelfde onroerend goed, maar alleen de makelaar die de koper daadwerkelijk heeft gevonden, ontvangt een commissie. Ook zou geen enkele makelaar vergoedingen verdienen als de verkoper het onroerend goed verkoopt. De open notering ontmoedigde samenwerking tussen makelaars, aangezien elke makelaar zijn eigen open notering kon krijgen. Om het probleem van de open dimensie op te lossen, is de exclusief bureau lijst is populair geworden.
Exclusieve notering door makelaars is een type noteringscontract waarbij de verkoper alleen een makelaarsvergoeding aanbiedt als de koper wordt verkregen door de inspanningen van de makelaardij of de inspanningen van anderen. Dit betekent dat in bepaalde situaties, zoals Te Koop door Eigenaar, de makelaar mogelijk geen vergoeding ontvangt wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Bij een exclusieve makelaarslijst moet de makelaardij of een andere makelaardij die samenwerkt met de makelaardij ervoor zorgen dat de koper in aanmerking komt voor een vergoeding.
Exclusieve notering door makelaars moedigt concurrerende makelaars aan om kopers voor een notering te vinden, aangezien de noteringsmakelaardij de verkoopmakelaardij betaalt. De verkoper betaalt echter nog steeds geen kosten wanneer een verkoper de koper vindt. De exclusieve aankondiging van het bureau resulteerde uiteindelijk in de exclusief recht om te verkopen SEO.
Het exclusieve recht van verkoopcontract, de noterende beursvennootschap krijgt een vergoeding aangeboden in het geval van een verkoop, ongeacht wie de koper heeft aangeschaft. Het exclusieve recht om de advertentie te verkopen zorgt ervoor dat de advertentiemakelaar een vergoeding ontvangt, zelfs als een concurrerende makelaar of verkoper de woning verkoopt. Het biedt de grootste bescherming aan de noteringsmakelaar en wordt beschouwd als in het beste belang van de verkoper, aangezien de noteringsmakelaar zijn inspanningen en middelen zal inzetten om het onroerend goed op de markt te brengen, aangezien een commissie gegarandeerd is gedurende de looptijd van de overeenkomst.
Zelfs nadat het exclusieve recht om te verkopen populair werd, was er weinig samenwerking tussen makelaars, aangezien een koper die een specifiek onroerend goed wilde kopen, te maken kreeg met de makelaar die exclusieve aanbiedingen had. Ook was het voor alle partijen redelijk duidelijk dat de makelaar de verkoper vertegenwoordigde en de koper geen vertegenwoordiging.
In de jaren vijftig was er een drang naar meer samenwerking tussen makelaars. Dientengevolge zou een makelaar die met een koper werkt, contact opnemen met concurrerende makelaars om meer te weten te komen over hun inventaris en mogelijke matches voor hun klanten. Transacties vonden vaak plaats als de verkopende makelaar de verkoper of zijn makelaar niet kende en de verkopende makelaar alleen met de koper te maken had. Plots komt het concept naar voren dat de verkopende makelaardij een fiduciaire plicht heeft alleen de verkoper was geen keurig en logisch begrip meer. Het zou echter vele jaren duren voordat de onwerkbare agentuurconcepten zouden worden uitgezocht en zouden leiden tot kopersvertegenwoordiging.
Tijdens de jaren 1950 en 1960, een meer geformaliseerd coöperatief bemiddelingssysteem, bekend als Service voor meerdere vermeldingen (MLS), werd ontwikkeld. Dankzij MLS, het concept van onderagentschap geëvolueerd. Simpel gezegd betekende dit dat de noteringsmakelaar de agent was en alleen de verkoper vertegenwoordigde. De listingmakelaardij zou verkopers inhuren die geacht worden te zijn subagenten van de verkoper. De MLS listing broker was verplicht om de listing beschikbaar te stellen aan allemaal brokerage die samenwerkt binnen hun MLS. Deze samenwerkende makelaardijen werden ook beschouwd als onderagenten van de noteringsmakelaardij, die agenten waren van de verkoper. Als de samenwerkende makelaardij verkoopmedewerkers had, waren dat onderagenten van de samenwerkende makelaardij, die onderagenten waren van de noteringsmakelaardij, die de agent van de verkoper was. Gedurende deze periode was een agentuurrelatie met een koper niet mogelijk, aangezien de agentuurrelatie nog bij de verkoper lag. De enige plicht die een licentiehouder jegens een koper verschuldigd was, was niet te liegen wanneer hem naar een onroerend goed werd gevraagd. Het concept van “koper pas op” was echt de realiteit van hoe de makelaardij werkte en kopers waren nog steeds niet vertegenwoordigd.
De opkomst van het consumentisme, zoals tot uiting komt in veel rechterlijke uitspraken, heeft ertoe geleid dat de makelaardij zich meer bezighoudt met de belangen van de koper. Om deze reden hadden licentiehouders die met kopers werken een positieve verplichting om bekende zaken die van invloed zijn op een onroerend goed bekend te maken. Als de makelaar bijvoorbeeld wist dat een dak lekte, zou hij dat moeten melden. Dit concept van openbaarmaking werd later door de rechtbanken uitgebreid met voorwaarden met betrekking tot eigendom van makelaars had moeten of kunnen weten.
In de jaren tachtig bleek uit een overheidsonderzoek dat bijna driekwart van alle kopers geloofde dat de makelaardij waarmee ze werkten hen als klant vertegenwoordigde. Uit hetzelfde onderzoek bleek dat bijna driekwart van alle verkopers ook van mening was dat de samenwerkende makelaardij de belangen van de koper behartigde. Al snel werd duidelijk dat concepten van agentuurrecht die regelgevers uit het bedrijfsleven en de overheid hadden geprobeerd op te leggen om de relaties tussen agentschappen te vereenvoudigen en te verduidelijken, niet hadden gewerkt. Aanhoudende druk van consumentenorganisaties en de rechtbanken leidde uiteindelijk tot de beweging van de kopersvertegenwoordiging van de jaren negentig.
In 1991 vormde de National Association of REALTORS® een adviesgroep om vertegenwoordigingskwesties van bureaus te bestuderen. Er werden getuigenissen ontvangen van vastgoedprofessionals, experts uit de sector, het publiek en overheidsinstanties. Het rapport van de adviesgroep doet de volgende aanbevelingen:
- Het NAR-beleid voor meerdere lijsten moet worden gewijzigd om aanbiedingen van subbureaus optioneel te maken. Indien het subbureau niet werd geaccepteerd door een samenwerkende makelaardij, diende de rapporterende makelaardij een vergoeding aan te bieden aan de makelaardij die de koper vertegenwoordigde.
- De NAR zou staatsverenigingen aanmoedigen om veranderingen in onroerendgoedwetten en -regelgeving te bevorderen om de openbaarmaking van agentschapsopties te bevorderen. Deze opties omvatten het bureau van de verkoper, het bureau van de koper en het openbaar gemaakte dubbele bureau. Het doel van deze aanbeveling was om consumenten te helpen weloverwogen beslissingen te nemen over vertegenwoordiging.
- De NAR moet makelaars in onroerend goed aanmoedigen om schriftelijk bedrijfsbeleid aan te nemen met betrekking tot het beheer van agentuurrelaties met haar klanten en cliënten.
- De NAR zou voorlichting van alle leden over het onderwerp vertegenwoordiging van agentschappen aanmoedigen. Staatsregelgevers zouden ook worden aangemoedigd om het agentschap op te nemen als een verplicht onderwerp in de vereisten voor permanente educatie voor alle vergunninghouders.
In 1992 heeft de National Association of REALTORS® het volgende beleid aangenomen:
“De National Association of Realtors® erkent het makelaarskantoor van de verkoper, het makelaarskantoor van de koper en het duale bureau dat openbaar wordt gemaakt met geïnformeerde toestemming als geschikte vormen van consumentenvertegenwoordiging bij onroerendgoedtransacties. De vereniging respecteert de noodzaak voor alle makelaars® om individuele zakelijke beslissingen te kunnen nemen met betrekking tot hun Bovendien ondersteunt NAR keuzevrijheid en geïnformeerde toestemming van consumenten of vastgoeddiensten bij het aangaan van makelaarsrelaties met de vastgoedlicentiehouder.
Deze NAR-wijzigingen in het vertegenwoordigingsbeleid hebben de manier veranderd waarop de branche handelt. Exclusief vertegenwoordigingsrecht kopersovereenkomsten stellen een koper nu in staat een contract aan te gaan met een makelaardij om onroerend goed te vinden en te onderhandelen over de aankoop ervan. Over het algemeen hebben deze overeenkomsten een vaste looptijd en vereisen ze dat de koper een commissie betaalt bij het sluiten van de vastgoedtransactie. Als Buyer’s Agent is Buyer’s Brokerage alle fiduciaire plichten (aandacht, loyaliteit, openbaarmaking, gehoorzaamheid en verantwoording) verschuldigd aan zijn opdrachtgever, de koper.
