De meeste staatsrechtbanken, waaronder het Hooggerechtshof van Nevada, erkennen en handhaven de integriteit van “tijd is van essentieel belang”-clausules. Het Hooggerechtshof van Nevada erkent dat volgens het gewoonterecht een aanbod van geld, dat een partij verplicht is te betalen op een bepaald tijdstip en op een bepaalde plaats, moet worden gedaan op de dag die voor betaling is vastgesteld, en niet vóór de vierde, en dat vrijstelling tegen verbeurdverklaring zal niet worden gegeven wanneer tijd voor uitvoering essentieel wordt gemaakt door de uitdrukkelijke voorwaarden van het contract, waarin staat dat “(a) een rechtbank van billijkheid niet meer recht heeft dan een rechtbank om af te zien van een uitdrukkelijke bepaling van de partijen met betrekking tot tijd in contracten van dit karakter.” In één geval redde het Hooggerechtshof van Nevada de in gebreke blijvende koper van de harde verbeurdverklaring van de afscherming van de “koopovereenkomst op afbetaling”, waarbij de koper op afbetaling (billijke eigenaar) in gebreke was van slechts 63 $ 0,75 aan belasting- en rentebetalingen, en de verkoper had geprobeerd beslag te leggen op het billijke belang van de koper, onder een harde en oneerlijke verbeurdverklaringsclausule. Vaak zal de rechtbank de in gebreke blijvende koper redden, zoals het heeft gedaan in veel zaken van het type “billijke conversie” die zich voordoen in het kader van koopovereenkomsten op afbetaling, om harde en oneerlijke verbeurdverklaringen te voorkomen.
In gevallen van “rechtvaardige conversie” koopt de koper een onroerend goed op basis van “contract voor akte”. In dergelijke gevallen, hoewel de akte en de “wettelijke titel” mogelijk pas worden afgegeven als alle betalingen zijn gedaan, is de “billijke titel” in de tussentijd in handen van de koper. In een vaak aangehaalde koopovereenkomst redde het Hooggerechtshof van Nevada de koper van de totale verbeurdverklaring van het onroerend goed, waardoor de koper een redelijke tijd kreeg om te genezen, ondanks een essentiële tijdsclausule, omdat de fout in vergelijking klein was. tot de substantiële verbeurdverklaring die zou zijn opgetreden als de rechtbank de koper niet in eigen vermogen had gered. In slobber, kreeg de koper op afbetaling een redelijke termijn om een wanbetaling van $ 8.320,28 te verhelpen, gezien de aanzienlijke investering van $ 90.000 in het betwiste motel. De rechtbanken zijn bereid geweest om kopers te behoeden voor harde verbeurdverklaringen wanneer ze legaal en vreedzaam bezit hebben genomen en het eigendom hebben verbeterd en/of er substantiële betalingen op hebben gedaan. In gevallen van oneerlijke bekering zijn de rechtbanken echter niet zo bereid geweest om te redden en zullen ze strikte naleving van de bepaling “tijd is van essentieel belang” eisen. Het Hooggerechtshof van Nevada oordeelde dat (l) de regel vaststaat dat een koper, wil hij met succes een verkoper aanklagen voor schadevergoeding wegens schending van een grondverkoopovereenkomst, de koper moet aantonen dat hij aan alle precedent- of concurrerende voorwaarden heeft voldaan, of dat een dergelijke prestatie is verontschuldigd.
Zelfs de uitspraken van het hof van beroep in de omliggende staten zijn in overeenstemming met de jurisprudentie van Nevada dat een verkoper van onroerend goed op grond van een koopovereenkomst voor onroerend goed het recht heeft de curatele ongeldig te verklaren als de koper niet heeft nagelaten een wezenlijk deel van het contract uit te voeren dat een gevolgschade of voorwaarde aan de prestatieverplichtingen van de verkoper. In één geval bood de koper van onroerend goed executie aan drie uur na de opgegeven uitvoeringstijd. Het Hof van Beroep oordeelde dat de koper in gebreke was en geen recht had op nakoming, omdat de “tijd is van de essentie”-clausule en de duidelijke taal in deze koopovereenkomst ervoor zorgden dat het contract precies drie uur voor de aangeboden uitvoering afliep.
Er is geoordeeld dat als geen van beide partijen prestaties levert op de datum die is vastgesteld voor het sluiten van een contract waarin is bepaald dat tijd essentieel is, aan de verplichtingen van beide partijen is voldaan bij het verstrijken van die datum.
Wanneer de overeenkomst van de curator voorziet in een vaste periode van nakoming, moet de nakoming plaatsvinden binnen de termijn van het contract en heeft de curator daarna geen bevoegdheid om een akte uit te vaardigen. Het is algemeen aanvaard dat prestaties moeten worden geleverd binnen de tijd van de escrow-overeenkomst.
Het Hooggerechtshof van Nevada verklaarde onlangs dat “deze rechtbank het contract van de partijen niet zal herschrijven en strikte naleving van de bepaling ‘tijd is van essentieel belang’ zal eisen.”
Dus makelaars, advocaten en kopers pas op: de “tijd dringt”-clausule is nog steeds springlevend in Nevada en omliggende staten. De meeste rechtbanken zullen zich baseren op deze clausule en langdurige precedenten om hulp te weigeren aan een late koper, op basis van het gezonde juridische principe dat een koopcontract afloopt op zijn eigen voorwaarden en niet zal worden herschreven of verlengd door de rechtbank. De uitzondering op de regel wordt toegepast om een harde en oneerlijke verbeurdverklaring te voorkomen wanneer een in gebreke blijvende koper van een contract op afbetaling wordt gered van een harde verbeurdverklaring die niet zou worden gerechtvaardigd door een relatief kleine inbreuk die binnen een korte periode zou kunnen worden gecorrigeerd. reden. In dergelijke gevallen zullen de wetten van billijkheid tussenbeide komen om eerlijkheid te bevorderen en de harde en oneerlijke verbeurdverklaringen te voorkomen die anders zouden voortvloeien uit de strikte toepassing van de “tijd is van essentieel belang”-clausules. In dergelijke gevallen heeft de rechter de voorkeur gegeven aan een vordering tot schadevergoeding boven het volledig verbeuren van een aanmerkelijk billijk belang.
Copyright 2008. Alle rechten voorbehouden. www.HugginsLaw.com
