De Simple Fee is het meest uitgebreide Jamaicaanse onroerend goed dat de wet kent; het is het breedste omdat het waarschijnlijk het langst zal duren en de eigenaar de meest uitgebreide bevoegdheden geeft om van het land te genieten. Als we daarom de bevoegdheden van de eenvoudige eigenaar als uitgangspunt nemen, kunnen we zien hoeveel minder de bevoegdheden van de eigenaren van andere eigendommen en belangen in eigendom daaronder vallen.
Welke genotsbevoegdheden heeft de eigenaar in fee simple? In grote lijnen kunnen zijn bevoegdheden worden gezien als twee soorten: zijn rechten om van het land te genieten zoals hij wil en zijn rechten van vervreemding, of om het land of de huizen die in Mandeville Jamaica te koop staan aan anderen over te dragen, zoals hij wenst. In theorie worden beide bevoegdheden onbeperkt uitgeoefend door de eenvoudige eigenaar, maar in de praktijk zijn er beperkingen aan beide.
Rechten om te genieten van eigendom en land in Jamaica
De rechten die een eenvoudige eigenaar heeft om van Jamaicaans land te genieten, kunnen onder twee hoofdlijnen worden beschouwd: waar hij recht op heeft en hoe hij er recht op heeft.
(a) Object van genot – Conceptueel geniet de eigenaar van de vergoeding eenvoudige grond van alles op het land, onder en boven. De Latijnse stelregel – “oujus est solum ejus usque ad caelum et ad inferos”, wat betekent dat degene die de grond bezit ook alles bezit tot aan de hemel en tot aan de hel. De eigenaar heeft dus over het algemeen recht op alles op of onder zijn land dat geen “schat” van een andere eigenaar heeft, maar net als goud en zilver aan de Kroon toebehoort, waar ze zich ook bevinden. De Jamaicaanse landeigenaar heeft ook recht op het gebruik van het luchtruim boven zijn land, hoewel het luchtruim niet van hem is aangezien lucht geen eigendom kan zijn. Er zijn ook bepaalde dingen die, hoewel gevonden op de aarde, niet van de eigenaar zijn; zulke dingen vallen in de categorie res nullius of “dingen die van niemand zijn”, en omvatten ook lucht.
(b) Tenure – Hoewel een eenvoudige eigenaar met een vergoeding bijna alles kan doen wat hij wil met zijn land, moet hij altijd rekening houden met de rechten van anderen. Volgens het gewoonterecht kan een eenvoudige eigenaar met een vergoeding doen wat hij wil met zijn land, zolang hij daarmee geen inbreuk maakt op een wettelijk recht dat door een andere persoon wordt genoten. Deze regel is belichaamd in de stelregel sic utere tuo ut elienum non laedas (dus gebruik je eigen Jamaicaanse eigendom om dat van anderen niet te schaden). Als een landeigenaar bijvoorbeeld materialen op zijn land plaatst die een onaangename geur afgeven voor zijn buren, kan hij inbreuk maken op het recht van zijn buurman op gewoon genot van zijn land: als dat zo is, heeft hij “overlast” gepleegd en kan hij worden beperkt bij bevel.
Naast deze beperking van de absolute genotsbevoegdheden van de landeigenaar, kunnen zijn bevoegdheden worden beperkt op grond van landgoederen of belangen die door hem of zijn voorgangers in titel zijn verleend, of door een of andere soort contracten, zoals licenties of convenanten.
Afgezien van de beperkingen die worden opgelegd door de twee bovengenoemde regels, kan de landeigenaar volgens het gewoonterecht doen wat hij wil. Diverse wetten hebben echter, vooral de laatste tijd, de genotsbevoegdheden van de landeigenaar zeer sterk beperkt.
Natuurlijke rechten van een vergoeding eenvoudige eigenaar
Er zijn bepaalde rechten die aan de eigenaar toekomen, simpelweg omdat hij de grond bezit: deze worden soms “natuurlijke rechten” genoemd om ze te onderscheiden van een groot aantal vrij gelijkaardige rechten, zoals erfdienstbaarheden, die door de eigenaar kunnen worden verkregen naast zijn natuurlijke rechten. De belangrijkste natuurlijke rechten zijn:
(a) Lucht: het recht om elke luchtstroom naar het pand te ontvangen in een niet-verontreinigde toestand. Een landeigenaar heeft geen recht op luchtcirculatie op zijn land en een buurman die de luchtcirculatie verhindert, bijvoorbeeld om de rook uit een schoorsteen te evacueren, schendt geen enkel recht van de landeigenaar. Maar als de lucht circuleert, heeft de eigenaar het recht om het niet vervuild te laten zijn. Er bestond een precedent voor huizen die te koop stonden in Montego Bay, Jamaica, de bouw vervuilte de lucht met stof en veroorzaakte verschillende problemen voor omwonenden.
(mooi :
(i) het exclusieve recht om te vissen in het water op zijn eigendom
(ii) het recht om de gebruikelijke waterstroom te ontvangen uit elke natuurlijke waterloop op zijn land en om het onvervuild te ontvangen.
(iii) het recht om een redelijke hoeveelheid water te gebruiken die in een natuurlijke waterloop op zijn land stroomt, onder voorbehoud van het recht van eigenaren stroomafwaarts van de waterloop om de gebruikelijke stroom te ontvangen.
(c) Ondersteuning: het recht om iemands land, in zijn natuurlijke staat, te laten onderhouden door het land van zijn buurman; dit natuurlijk recht strekt zich niet uit tot op de grond geplaatste constructies. Als buurman B van A een kuil graaft in zijn eigen speelveld, waardoor het speelveld van A in het gat stort, is dit een inmenging in het natuurlijke recht op ondersteuning van A.
Deze natuurlijke rechten maken deel uit van de bundel rechten waaruit de nalatenschappen in fee simple bestaan. Het zijn geen rechten die moeten worden verworven van andere Jamaicaanse eigenaren van onroerend goed, zoals erfdienstbaarheden en andere onlichamelijke erfenissen.
