De behoefte aan een eigendomsverzekering is historisch ontstaan omdat traditionele methoden voor het overdragen van onroerend goed de betrokken partijen onvoldoende zekerheid boden. Tot een eeuw geleden werd de eigendomsoverdracht van onroerend goed voornamelijk afgehandeld door transferagenten, die verantwoordelijk waren voor alle aspecten van de transactie. De Zender heeft een titelonderzoek uitgevoerd om de eigendomsrechten van de Verkoper en alle andere rechten, belangen, retentierechten of lasten die kunnen bestaan met betrekking tot het Eigendom te bepalen en heeft op basis van hun onderzoek een ondertekende samenvatting (of een beschrijving) van de de status van de titel. Hoewel de advocaat meestal geen advocaat was, werd deze persoon erkend als een autoriteit op het gebied van onroerend goed. De oorsprong van eigendomsverzekeringen is rechtstreeks toe te schrijven aan de beperkte bescherming die het werk van een dergelijke transferagent bood aan de koper van onroerend goed.
In 1868 werd de beroemde Watson v. Muirhead (57 Pa. 161) werd ingediend in Pennsylvania. In dit geval had Muirhead, een transferagent, gezocht naar en afgetrokken titel voor Watson, de koper van een stuk onroerend goed. Te goeder trouw en na overleg met een advocaat koos Muirhead ervoor om bepaalde geregistreerde vonnissen te negeren en de titel goed en onbezwaard te verklaren. Op basis van de samenvatting van Muirhead ging Watson door met de aankoop, maar werd vervolgens gepresenteerd en geëist om te voldoen aan de retentierechten waarvan Muirhead had geconcludeerd dat het geen inbreuk op de titel was. Watson klaagde Muirhead aan om zijn verliezen te verhalen, maar het Hooggerechtshof van Pennsylvania oordeelde dat er geen sprake was van nalatigheid van de kant van de zender en verwierp de zaak. Watson, een onschuldige koper die financiële schade had geleden als gevolg van de lasten op zijn titel, had geen verhaal.
De Watson v. Muirhead toonde duidelijk aan dat het bestaande overdrachtssysteem de huizenkopers niet de volledige zekerheid kon bieden dat ze veilig zouden zijn in hun eigendom. Als resultaat van deze beslissing keurde de wetgevende macht van Pennsylvania kort daarna een wet goed “om te voorzien in de oprichting en regulering van titelverzekeringsmaatschappijen”. Het eerste titelbedrijf werd in 1876 in Philadelphia opgericht.
Dit nieuwe type verzekering (“titelverzekering” genoemd) loste de zorgen op die in Watson v. Muirhead door te voorzien in:
1. Aansprakelijkheid zonder bewijs van nalatigheid;
2. Financiële bescherming door het risico op insolventie te verminderen; en
3. Het aannemen van risico’s die verder gaan dan die welke in het openbare register zijn bekendgemaakt (waarvoor de abstractor niet verantwoordelijk was).
Sinds het einde van de 19e eeuw is de titelverzekeringssector zo gegroeid dat het nu een essentieel onderdeel is van de overgrote meerderheid van onroerendgoedtransacties in dit land. De diensten die door titelverzekeraars worden verleend, kunnen enigszins verschillen van regio tot regio, als gevolg van de verschillende wetten, gewoonten en procedures van verschillende staten en provincies in het hele land. Maar het essentiële doel van deze diensten is hetzelfde: alle partijen bijstaan bij vastgoedtransacties door ervoor te zorgen dat de verwerving of verkoop van een vastgoedbelang met maximale efficiëntie, zekerheid en veiligheid kan worden uitgevoerd.
