In 2014, een Californisch Hof van Beroep in de zaak van Peake versus Underwood geeft een les over waarom een vastgoedkoper claims van niet-openbaarmaking van gebreken niet mag baseren op de ijle redenering dat het niet openbaar maken van de Rang waar reparaties aan de woning zijn uitgevoerd wanneer uit een fysiek inspectierapport blijkt dat hetzelfde type defect in de woning aanwezig was.
De verkopers hadden in 2007 een woning gekocht en werden bij de transactie bijgestaan door een makelaar. De verkopers verkochten deze woning ongeveer een jaar later aan de koper en de verkopers lieten zich wederom vertegenwoordigen door hun voormalige makelaar. De koper werd bijgestaan door zijn eigen makelaar.
Twee jaar na aankoop van het huis heeft de koper verschillende partijen aangeklaagd, waaronder de verkopende makelaar. De koper beweerde dat “stilstaand water in de fundering was gesijpeld … waardoor de fundering en de daaraan bevestigde vloerconstructies verslechterden”. De koper beweerde dat ze “pas na de aankoop van de woning bewust werd van de omvang van de (waterindringings)schade” en dat de makelaar van de verkoper dit probleem niet openbaar maakte.
De kern van de beweringen van de koper was dat de makelaar van de verkoper (I) op de hoogte was van de niet-herstelde waterschade en de verslechterde vloerstructuur op het moment van de verkoop, maar deze feiten niet openbaar maakte, en (ii) wist of had moeten weten, en heeft niet bekendgemaakt dat de reparaties aan het pand “niet gepast waren en niet voldeden aan de toepasselijke bouwnormen en -voorschriften”. De koper beweerde dat deze mislukking betekende dat de agent van de verkoper de verplichte openbaarmakingswetten van Californië had geschonden door geen competente en zorgvuldige inspectie uit te voeren overeenkomstig de secties 1102 en 2079 van het burgerlijk wetboek van Californië.
Kort nadat de koper zijn klacht had ingediend, stuurde de advocaat van de verkopende makelaar een reeks mededelingen aan de advocaat van de koper waarin hij de juridische en feitelijke tekortkomingen in de claims van de koper tegen de koper uitlegde en moedigde hij de advocaat aan om een deskundige op het gebied van zorg voor onroerend goed te raadplegen . De raadsman van de verkopende makelaar wees erop dat de verkopende makelaar de koper alle informatie verstrekte waarover hij beschikte, inclusief documenten die mogelijke problemen met de ondervloer aantoonden, en merkte op dat de wettelijke verplichtingen van de An-officier beperkt waren tot een visuele inspectie. De advocaat van de makelaar van de verkoper herinnerde de advocaat aan zijn voortdurende plicht om de gegrondheid van de claim van de koper opnieuw te beoordelen en waarschuwde dat als de koper zijn claim niet afwijst, de makelaar van de verkoper sancties van de koper en de advocaat zou zoeken op grond van sectie 128.7 van de Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van Californië.
Ongeveer een jaar nadat de klacht was ingediend, diende de makelaar van de verkoper de koper en zijn advocaat een verzoek om boetes in krachtens artikel 128.7. De verkopende makelaar voerde aan dat de aangehaalde wetten op grond waarvan de koper aansprakelijkheid claimde (artikelen 2079 en 1102 BW) vereisten dat een makelaar alleen zichtbare gebreken openbaar maakte en dat het probleem van de onderrotte vloer bij redelijk onderzoek niet zichtbaar was. Hij voerde ook aan dat de wetten niet vereisen dat een verkoper of makelaar de verklaringen van een verkoper onafhankelijk verifieert.
Ter ondersteuning van zijn claim diende hij de drie pagina’s tellende Statutory Transfer Disclosure Statement (TDS) in die tijdens de escrow aan de koper was verstrekt, waarin stond dat de verkoper niet op de hoogte was van enig “(f) overstromings-, drainage- of sorteerprobleem” op het onroerend goed. Dit formulier gaf duidelijk aan dat de verklaringen die erin stonden door de verkopers waren gedaan, niet door de makelaar van de verkoper.
Ten tweede overlegde de makelaar van de verkoper een kopie van de controlelijst voor visuele inspectie waarop stond: “ZIE OPENBAARMAKING OVER AFVOERVERBETERINGEN DOOR DE VORIGE EIGENAAR.” Dit checklistformulier gaf ook een “ZACHTE PLEK IN DE KELDER IN EEN SLAAPKAMER” aan. Ten slotte vermeldde dit formulier: “ZIE EERDERE INSPECTIERAPPORTEN, DRAINAGEVERBETERINGSRAPPORT EN WERK DOOR BURGERLIJK INGENIEUR, KENNETH DISCENZA (telefoonnummer) EN BONDCONSTRUCTIE. DRAINAGE-UPGRADES ZIJN GEMAAKT IN TWEE AFZONDERLIJKE PROJECTEN.”
Ten slotte presenteerde de makelaar van de verkoper het bewijs dat de koper het bovengenoemde inspectierapport had ontvangen van een eerdere verkoop van het onroerend goed, waaruit belangrijke problemen en verslechtering van de ondervloer van het huis naar voren kwamen.
Gelet op deze feiten oordeelde de rechtbank dat de klacht van de koper lichtzinnig was en dat de koper en zijn advocaat op de hoogte waren van de volstrekte ongegrondheid van de vorderingen tegen de verkopende makelaar. De rechtbank hechtte weinig of geen gewicht aan de bewering dat niet specifiek aan de koper was meegedeeld dat alle reparaties (d.w.z. reparatie van de structuur van de onderrotte vloer) niet waren uitgevoerd door de vorige eigenaren. Het hof kwam al snel tot de conclusie dat het feit dat de ondervloer niet zichtbaar is en de exacte staat ervan redelijkerwijs niet controleerbaar is bij een visuele inspectie. Om deze reden is de makelaar niet verantwoordelijk voor het onderzoeken van deze specifieke aandoening.
De rechtbank nam de beweringen van de koper in overweging dat de makelaar van de verkoper fraude had gepleegd door geen kennis te geven van de niet-gerepareerde staat van de ondervloeren. Het is vaste wet in Californië dat wanneer de verkoper op de hoogte is van feiten die wezenlijk van invloed zijn op de waarde of wenselijkheid van het onroerend goed en ook weet dat die feiten niet bekend of binnen het bereik van de aandacht van de koper en zorgvuldige observatie, is de makelaar van de verkoper verplicht deze aan de koper mee te delen. Als u dit niet doet, kan de makelaar van de verkoper worden blootgesteld aan fraudeclaims.
De rechtbank merkte op dat zelfs in de veronderstelling dat de makelaar van de verkoper meer wist over de onvoltooide reparaties en de omvang van de schade aan de ondervloer dan feitelijk werd onthuld, de koper zelf op de hoogte werd gebracht van de gebrekkige staat van de gebrekkige ondervloer. De koper was op de hoogte van de afvoerproblemen van het pand en had oude foto’s ontvangen van rottende ondervloeren. Deze feiten zorgden ervoor dat de koper werd geadviseerd om te onderzoeken of er reparaties nodig waren nadat het afvoerprobleem was verholpen. De rechtbank oordeelde dat de koper niet redelijkerwijs kon concluderen dat doordat het afvoersysteem was gerepareerd, daarmee ook de ondervloer was gerepareerd.
Uiteindelijk legde de rechtbank de koper en zijn advocaat een boete op van $ 60.000, het bedrag dat de makelaar van de verkoper had gemaakt om zichzelf te verdedigen in de rechtszaak.
Deze zaak is een waarschuwing voor ongeduldige eisers en hun advocaten dat ze ervan zullen worden beschuldigd op de hoogte te zijn van gebrekkige staat van onroerend goed die wordt onthuld in vrijgegeven inspectierapporten, jaren voordat een koper een huis koopt. De rechtbank oordeelde dat het argument van de koper dat hij zich baseerde op verklaringen dat de afvoer was gerepareerd als het functionele equivalent van zeggen dat de ondervloer was gerepareerd, eenvoudigweg onhoudbaar was. Met andere woorden, dit zijn twee verschillende fouten en de koper kan niet beweren dat ze op de een of andere manier in slaap is gesust door te denken dat alle fouten zijn verholpen.
Bij gebrek aan een voorafgaand fysiek inspectierapport waarin specifiek melding wordt gemaakt van een rottende ondervloer, kan men zich afvragen of alle verwijzingen naar drainage- en reparatieproblemen ook de bevinding van de rechtbank zouden hebben ondersteund dat de klacht lichtzinnig was. Hoewel het afvoerprobleem ervoor zorgde dat de ondervloer ging rotten, zou een koper dan op de hoogte worden gebracht om de ondervloer te onderzoeken als hij niet op de hoogte was van een eerder afvoerprobleem? Dit antwoord is niet zo duidelijk en zou andere zaken met zich meebrengen, zoals de verfijning van de koper en de redelijkheid om bijvoorbeeld geen huisinspecteur in te huren. Dat is een zaak voor een andere dag.
Deze zaak is een goede herinnering om alle feiten in elk inspectierapport van het onroerend goed zorgvuldig te overwegen, aangezien de daarin vervatte feiten een probleem centraal kunnen stellen bij claims tot geheimhouding.
