Het is geen geheim dat duizenden mensen in het hele land en in Arizona hun huizen verliezen door executie. Een van de grootste problemen waarmee ik te maken heb als vastgoedadvocaat in Arizona die zich bezighoudt met executiezaken, is wat er gebeurt met een tweede hypotheek of een kredietlijn voor eigen vermogen na de inbeslagname van de eerste hypotheek. Het beantwoorden van deze vraag vereist een analyse van de specifieke situatie van elk individu, inclusief de voorwaarden van hun leningsovereenkomst, de omstandigheden waaronder ze de lening hebben verkregen en waarvoor het geld werd gebruikt, en de verdeling van het geld bij de executieverkoop van het onroerend goed . Hoewel de meeste huiseigenaren er goed aan doen om hun situatie met een executieadvocaat in Arizona te bespreken, biedt het volgende artikel een algemeen kader van wetten in Arizona die van invloed zijn op het vermogen van een tweede hypotheekverstrekker om een verschuldigd saldo terug te vorderen nadat de eerste hypotheekverstrekker een executie heeft gepleegd.
Ten eerste, begrijp dat deze discussie alleen van toepassing is op leningen die zijn gedekt door onroerend goed in Arizona. De wetten van Arizona met betrekking tot het vermogen van een geldschieter om een tekort te innen, verschillen aanzienlijk van de wetten in andere staten, en als u een lening hebt op onroerend goed in een andere staat, moet u de juiste informatie van dit rechtsgebied verkrijgen.
Een van de belangrijkste verschillen in de wet van Arizona met betrekking tot het vermogen van een tweede hypotheekverstrekker om een tekort te innen, is te vinden in sectie 33-729(A) van het herziene statuut van Arizona, dat de mogelijkheid van de geldschieter beperkt om een tekort te zoeken als het geleende geld “wordt gegeven om de betaling van het saldo van de aankoopprijs veilig te stellen”, op voorwaarde dat het onroerend goed een eengezinswoning of tweegezinswoning is en een oppervlakte heeft van twee en een halve hectare of minder. Met andere woorden, als de lening “aankoopgeld” was gebruikt om het huis te kopen, de enige keuze van de geldschieter is om beslag te leggen op het onroerend goed in geval van niet-betaling. kan niet afschermen omdat de primaire geldschieter dit al heeft gedaan, ze hebben geen verhaal meer.
Natuurlijk eindigen veel huiseigenaren in Arizona die geconfronteerd worden met afscherming, met een tweede hypotheek die wordt afgesloten nadat ze hun huis hebben gekocht. aanbetalingen op andere huizen. In dergelijke gevallen waarin het geld niet kan worden herleid tot de oorspronkelijke aankoop van het onroerend goed, is de bescherming van de wet van Arizona waarschijnlijk niet van toepassing.
Het traceren naar de oorspronkelijke aankoop is een belangrijke oefening voor veel geldschieters en huiseigenaren, aangezien veel tweede hypotheken het product zijn van een of meer herfinancieringen en/of verkopen en opdrachten door geldschieters. Gelukkig hebben de rechtbanken van Arizona duidelijk gemaakt dat een geherfinancierde lening zijn oorspronkelijke karakter behoudt voor doeleinden van anti-tekortwetgeving, dus een herfinanciering heeft geen invloed op de bescherming die een huiseigenaar kan hebben op grond van Regel 33-729(A).
Aangezien bij veel herfinancieringen zowel aankoopgeld als niet-aankoopgeld betrokken zijn, moeten huiseigenaren begrijpen dat sommige tweede hypotheekverstrekkers zullen proberen om ten minste het niet-aankoopgeld terug te vorderen. Dergelijke claims kunnen worden verdedigd en huiseigenaren die te maken krijgen met eisen van kredietverstrekkers moeten deskundig advies inwinnen. Arizona afscherming advocaat om te bespreken hoe te reageren op verzoeken van een dergelijke geldschieter.
Helaas is het onmogelijk om elke situatie in één kort artikel te behandelen, en elke huiseigenaar die te maken krijgt met afscherming, moet aanvullende begeleiding zoeken met betrekking tot belastingimplicaties, hoe om te gaan met VvE en hoe uw specifieke leningen zullen worden afgehandeld onder de wet van Arizona na een afscherming.
